干貨！論收入比、租售比、房屋供求情況、居民負債對未來房價的影響

魔行者

原央行副行長吳曉靈曾發出提醒，“股、債、匯、房”是國家金融命脈，做好潮水退卻后的準備，是每個人都要面對的現實。

“房地產泡沫”是指以房地產為載體的泡沫經濟。根據金德爾伯格的研究，泡沫經濟是商品需求量遠大于供求量，同時投機交易氛圍十分濃厚的一種經濟現象。隨著預期的逆轉和價格暴跌，會導致金融危機。

房地產泡沫的危害不小，美國、日本雖然是發達國家，同樣也逃不過房產泡沫化的窘境。二戰后，美國為了應對巨額的貿易逆差，美國等幾個國家和日本簽訂了廣場協議，日元走上了升值的道路。當時日本不得不實行寬松的貨幣政策，超發的貨幣卻沒有流入到實體經濟，而是快速流入到證券、房地產等資本市場，一時間抵押貸款市場火熱，引起了資產價格的不斷上漲。根據統計數據顯示，1985年到1989年期間，日本的地價以15%的速度在增長，相當于日本GDP年均增速的三倍。在房產泡沫破滅之后，日本的經濟受到了重創�？梢�，如果任由泡沫發展，一定會得不償失。

銀保監會主席郭樹清曾多次提醒，房地產市場存在泡沫了。那么，房價是否像專家所說的那樣虛高？樓市健康程度怎么樣？我們可以從房價收入比、租售比、供求情況、居民負債率等角度來觀察。

房價收入比

根據諸葛找房監測的重點100個城市來看，2020年，深圳以48.1的房價收入比靠前，成為全國購房最難的城市，這和深圳經濟的迅速發展吸引大量外地人口涌入有關，同時深圳由于住宅用地供應長期偏緊，進一步加劇了人多地少的矛盾。

三亞、廈門、北京、上海等城市的房價收入比超過30了，相比2019年有擴張的趨勢。在二線城市南京，一個家庭要買下一套房，也需要18年的收入。鞍山房價收入比為5.6，成為購房相對很容易的城市，主要原因也是樓市較為冷淡。

因為房價收入比高，我國的剛需購房平均年齡有延遲的趨勢。根據《2021年新一線城市居住報告》顯示，一線城市平均購房年齡36.6歲。

租售比

租售比是租金與房價之間的比值，是國際上比較認可的衡量房地產市場運行情況的指標，國際上合理的租售比指標在1:300~1:200之間。

根據相關研究機構的數據顯示，2020年全國50城的平均租售比為1:611，已經遠超國際上的合理區間。

以蘇州1:786的租售比為例，如果一套100平方的住宅月租金是4500元，買下這套房子需要354萬元，利率5.88%，首付三成，還貸30年，每個月要還15000元。想要以租養貸太難，這就意味著住宅的市場價偏高了。

房屋供求情況

研究顯示，截至2021年4月，全國100個典型城市新建商品住宅庫存為4.91億平方米，同比增長3.2%。消化完這些庫存需要9.9個月的時間。部分城市去化時間超過30個月。

2017年有數據顯示，我國商品房的空置率在21.4%左右，2020年我國商品住房的銷售面積在154878萬平方米，按照這個空置率計算，一套房100平方，住三個人，2020年空置的房子就夠900萬人住了。過去房價處于上漲階段，這些空置房還不明顯，但現在隨著調控的深入，房價趨于穩定，持有多套房的人也不再捂盤惜售了，這也是現在一些城市二手房掛牌量增加、房東調價空間加大的原因。

房地產行業長期看人口，我國的人口增長狀況如何？2020年我國新出生人口有1200萬人，相比2019年減少265萬人，連續第4年下降�？梢钥闯�，房子越蓋越多，新出生人口卻在變少，00后、10后以獨生子女為主，也許他們僅僅繼承父輩的房子就夠住了。不管是從人均住房面積還是房屋總體需求來看，住房整體都供大于求了。

居民負債情況

2008-2019年，住戶部門杠桿率由18.2%上升到65.1%，年均增長4.3個百分點。

根據央行數據顯示，2021年5月末，人民幣貸款余額增加183.38萬億元，同比增長12.2%。其中，住戶貸款增加6232億元，中長期貸款增加4426億元。我國居民家庭資產的70%以上是房子，受到高房價的影響，全款買房的人是少數，不難看出，4426億元中長期貸款中大部分是房貸。

從儲蓄率來看，2019年我國總儲蓄率為44.6%，已連續9年處于下降趨勢。要知道我國儲蓄率在2010年時為50.7%，為什么如今人們的收入水平提高了，儲蓄率反而下降了？一方面人們把更多的財富用來消費、提高生活品質，另一方面，因為高房價的影響，許多人把大量儲蓄用來買房，甚至一套房就可以把幾代人的積蓄都花掉。

看完以上的數據，房價到底有沒有泡沫？已經一目了然了，也難怪高層多次提醒大家，樓市存在泡沫。

在內行看來， 有兩類人需要提前做好準備。

一類是持有多套房的炒房客。

房價普漲的時代已經結束了，不能押注房價永遠不會下跌了。國家相關部門多次強調“穩地價、穩房價、穩預期”，確保樓市平穩健康發展。受到棚改退潮、租售同權、住房市場供過于求的影響，大部分城市的房價要想大漲已經很難了。未來隨著房產稅的落地，持有多套房者如果還想把房子囤在手里，恐怕不僅不能賺到錢，還要承擔高額的稅費成本。

另一類是銀行。

過去房價處于普遍上漲階段，以房產作為抵押物的資產價值也是上升的，但是如今房價漲幅逐漸回歸平穩，部分城市房價甚至出現大跌。房價泡沫嚴重的地方，房企違約概率就會提高，銀行的壞賬風險也會增加。對銀行來說，需要加強對房地產行業的貸款審核，把信用風險控制在合理的范圍之內。